Wikisage is op 1 na de grootste internet-encyclopedie in het Nederlands. Iedereen kan de hier verzamelde kennis gratis gebruiken, zonder storende advertenties. De Koninklijke Bibliotheek van Nederland heeft Wikisage in 2018 aangemerkt als digitaal erfgoed.
- Wilt u meehelpen om Wikisage te laten groeien? Maak dan een account aan. U bent van harte welkom. Zie: Portaal:Gebruikers.
- Bent u blij met Wikisage, of wilt u juist meer? Dan stellen we een bescheiden donatie om de kosten te bestrijden zeer op prijs. Zie: Portaal:Donaties.
Polenhotel
Een Polenhotel is een voorziening voor langdurig verblijf van arbeidsmigranten. Een alternatieve benaming is migrantenhotel. Een Polenhotel is een woonvoorziening waar groepen arbeidsmigranten geconcentreerd worden gehuisvest onder één dak. De omvang wisselt van honderd tot meer dan duizend arbeidsmigranten.
Een vakantieverblijf is geen Polenhotel, maar grotere aantallen vakantieverblijven specifiek voor de huisvesting van arbeidsmigranten worden regelmatig ook onder deze noemer geschaard.
Geschiedenis
Door het grote aantal arbeidsmigranten uit Polen en het beperkte aanbod op de Nederlandse woningmarkt is het sinds de toetreding van Polen tot de Europese Unie moeilijk om voldoende huisvesting te realiseren. De overwegend ongehuwde Poolse arbeidskrachten willen gedurende langere tijd werkzaam zijn in Nederland, maar houden wel een relatie met hun bereisbare herkomststreek. Ondernemingen worden gehinderd in hun bedrijfsvoering door de afwezigheid van voldoende arbeidskrachten op het juiste moment. Overheden willen ondernemers niet hinderen, maar voeren ook graag een voorkeursbeleid voor eigen ingezeten zodat die voldoende kansen krijgen op de lokale woningmarkt. Arbeidsmigranten zijn meestal niet werkzaam in de Nederlandse krimpregio's, waardoor er maar weinig beschikbare woningen zijn.
Het eerste Polenhotel werd in december 2007 in Wateringen in gebruik genomen[1].
Controverse
De inzet van arbeidsmigranten is niet zonder controverse[2][3]. De onderneming waar de arbeidsmigrant werkzaam is, de huisvester en nabije retailers varen in het algemeen wel door de aanwezigheid van arbeidsmigranten. Inwoners hebben primair echter weinig voordelen bij het huisvesten van arbeidsmigranten. De ontwikkeling van een nieuw Polenhotel leidt regelmatig tot maatschappelijke onrust door zorgen over overlast. Bestuurders kiezen daarom vaak voor huisvesting op minder aantrekkelijke locaties zoals een industrieterrein. Om overlast te voorkomen gelden per gemeente wisselende regels, zoals de full-time aanwezigheid van een beheerder of camera's boven een drempelwaarde. Plannen worden soms zonder betrokkenheid van omwonenden geformuleerd of gepresenteerd als een afgerond concept hetgeen kan leiden meer onrust[4]. In de beheerfase zijn er weinig tekenen van maatschappelijke onrust, maar sommige locaties leiden alsnog tot maatschappelijke onrust, bijvoorbeeld doordat voorvallen pas helder worden na een beroep op de Wet openbaarheid van bestuur [5].
De arbeidsmigrant vaart wel doordat men voor hetzelfde werk recht heeft op dezelfde beloning als Nederlanders. Deze beloning is significant hoger dan de verdiensten in het land van herkomst. De arbeidspositie van arbeidsmigranten staat desondanks onder druk. Volgens vakbonden is er sprake van moderne slavernij door bijvoorbeeld de gedwongen winkelnering bij de werkgever qua huisvesting en kortdurende dienstverbanden. Daarnaast verslechtert het actieve uitsluitingsbeleid door lokale en landelijke overheden de arbeidsmarktpositie verder. Om uitholling van de arbeidsvoorwaarden van Nederlandse werknemers te voorkomen voeren de Nederlandse vakbonden beleid om de positie van arbeidsmigranten te verbeteren[6].
Toekomstverwachtingen
Ondernemingen investeren op dit moment zelf weinig in reguliere huisvesting. De dienstverbanden zijn in het algemeen kort en anders dan bij het aantrekken van arbeidskrachten door bijvoorbeeld Philips in de vorige eeuw uit de Middellandse Zeelanden kunnen Polen vrij eenvoudig weer terug naar het land van herkomst. Uit een onderzoek in 2003 over de situatie in het Verenigd Koninkrijk blijkt meer dan de helft van de Polen niet van plan is blijvend terug te keren naar vaderland[7]. Echter, in 2009 was er geen eenduidig antwoord te geven over het tijdelijke of permanente karakter van Polenhuisvesting in Nederland[8]. Het Sociaal en Cultureel Planbureau meldt in een onderzoek dat in 2009 31% van de na 2004 gemigreerde Polen voor altijd terug zou willen naar Polen. Dit percentage is in 2015 gedaald naar 19% voor de Polen die op dat moment in die groep vallen[9].
Vastgoedwaardering
Een Polenhotel wordt in het algemeen gerealiseerd in een van de volgende vormen:
- Functieverandering of herbestemming bestaande locatie, bijvoorbeeld van hotel of industrie,
- (Gestapelde) nieuwbouw met beperkte voorzieningen,
- Clusters van vakantieverblijven, bijvoorbeeld chalets (voornamelijk Limburg en Veluwe).
In gevallen waarbij het bestemmingsplan niet voorziet in het gebruik als Polenhotel kan gebruik gemaakt worden van een zogenaamde 'kruimelvergunning' (artikel 4.9 of artikel 4.11 van bijlage II Besluit omgevingsrecht[10]).
Een Polenhotel is niet in eigendom van arbeidsmigranten, een collectief of institutionele beleggers, maar wordt gerealiseerd specifiek vanuit de functie door een uitzendbureau of een ondernemer die binding heeft met de arbeidsplaatsen. De economische levensduur van een Polenhotel is vergelijkbaar met een recreatiewoning. Een latere herbestemming van een Polenhotel naar een andere functie kan onrendabel zijn indien de inzet van arbeidsmigranten niet meer nodig is, tenzij de locatie veel waarde heeft of de herbestemming een waardesprong mogelijk maakt.
Bij ontwikkeling van een Polenhotel is de financiering vaak een struikelblok[11]. De aankoopwaarde van een locatie met functieverandering kan residueel bepaald worden op basis van de te verwachten toekomstige kasstromen. Onzekerheid over de toekomstige kasstromen wordt verkleind door de afnemer of ondernemer met binding met de arbeidsplaatsen te laten delen in het eigendom of het eigendom volledig over te dragen. In de praktijk huurt het overgrote deel van de arbeidsmigranten woonruimte via hun uitzendbureau. Het uitzendbureau houdt de all-in huur in op het loon mits er een SNF-certificaat[12] en een huurovereenkomst los van de arbeidsovereenkomst is. De inhouding is wettelijk gemaximeerd tot 25% van het bruto minimumloon[13].
Een huuropbrengst van EUR 60 per week per slaapplek is geprognotiseerd voor gestapelde nieuwbouw gebaseerd op zeecontainers in Diemenen[14]. Een kale huur van EUR 50 per week per slaapplek is geprognotiseerd voor een functieverandering naar onzelfstandige eenheden van het Brigadegebouw in 't Harde. Een huur van EUR 55 per week per (gemeubileerde) slaapplek werd geprognotiseerd in 2014, maar het artikel lijkt zichzelf tegen te spreken of dit inclusief of exclusief energiekosten is[15].
Een huur van EUR 95 per week per slaapplek wordt in rekening gebracht voor een chalet[16]. De gemiddelde huur die een arbeidsmigrant betaalt op Park Patersven in Zundert is EUR 98 per week[17]. In beide gevallen is het niet duidelijk of de huurbedragen inclusief of exclusief GWL, servicekosten en meubilering zijn.
Locaties
Polenhotels zijn gerealiseerd in:
- Laakhaven: 200 slaapplekken
- Maasdijk
- Sevenum: 400 slaapplekken
- Veenendaal: 180 slaapplekken
- Waalwijk: 400 slaapplekken
- Zeewolde: 1.200 slaapplekken